俗話說的好：「給你魚吃，不如教你怎麼釣魚。」初入「不動產債權」之投資，池子中的「魚」（五花八門的投資案件）各有哪些優劣，必須了解後，才知道該往何處準確揮竿。

 

案件的眉眉角角在哪裡？
眉角1：成數與風險的關係

究竟行家們如何評估案件的好壞呢？是地段、裝潢、視野、景觀，抑或是採光？答案以上皆非。評估不動產案件的第一個關鍵，是「成數」：此間房子的債務總額占市值的比例。

   

一間房屋的市值就如上圖水瓶的容量。因此，當一個物件的債務已經逼近「滿瓶」的狀態，代表此不動產擔保品的「殘值」（殘餘價值）已所剩無幾。此時，若遇到申貸人違約，法院強制執行不動產拍賣後，取得足夠價金償還債務的能力就越低。因此，對於投資人而言，「成數越高，風險越高」。

那如何算成數呢？以下圖市值1000萬的物件來實務演練：

該房市值1000萬，債務總額600萬，尚餘有400萬之殘值→因此，案件成數為6成，屬貝殼貝克平台上，等級 A 之案件。（如下表）

除了年利率 6%之高報酬，投資人之本金、利息保障率亦高。

掌握成數的概念後，我們將在下一篇，介紹精準估價的幾項關鍵因素。

 

 

〔貝殼貝克課堂小字典〕

▲債務總額包含了哪些項目呢？

  「首批貸款之餘額」+「本次申貸之金額」+「土地增值稅（一般用地）」之加總，
  稱作「債務總額」，也就是此不動產總共欠下的債務。

▲增值稅是什麼呢？

  從擁有這塊土地到目前的期間，總共增值了多少錢，
  需於「不動產移轉」（賣房）時繳納給政府。

  ※礙於隱私關係，貝殼貝克案件之土地增值稅只提供最後計算結果。

▲市值是什麼？

  一棟房屋在市場上的價值。通常會以同社區、同一棟房屋、或附近同房型之實價登錄作粗估，
  也會因著不同鑑價師或評估標準，而有不同的落差。