如何評估案件、分辨房貸債權的好壞? (中)
內容大綱
上篇，評估不動產案件的第一個關鍵是貸款的「成數」，影響成數占比的關鍵分母即為—市值，通常會以同社區、同一棟房屋、或附近同房型之實價登錄作粗估。除此之外，也可依照屋況、地段、房型與坪數的差異，讓估價時的觀念更加精準。
眉角2：屋況與地段
在買房市場中，不同購買力的買家有相異的需求：著眼於500萬房產之買家，或許地段不是絕佳，但對房子的要求多為：不須額外之裝潢、修繕費用來整理屋況，能直接入住為最佳。
然而，著眼於絕佳地段、3000萬以上房產之獨資買家，除需具備2成自備款（600萬起）之財力，尚餘2400萬之貸款，（若以20年房貸計算，加上利率後），每個月須支付10萬以上之房貸。以多數人貸款之承重比例：薪資之1/3換算，此階層買家不僅可能是每月月收30萬以上之社會菁英，對房屋之裝潢、品味與風格，通常期望按照個人喜好重新訂製，此時，案件原先之屋況倒不是最重要的考量。
「地段次佳，總價偏低之物件，屋況相對重要；
精華地段，單價高昂之物件，屋況評估則次要。」
眉角3：稀有小兩房之於蛋黃區
不動產每坪單價常以同行政區、同社區或同棟建築做為基準。然而，以台北市之大安、天母、松山、中山、中正區，五區而言，就算位於相同行政區，20坪內小坪數之兩房房型（下簡稱「小兩房」）卻會因為物件之稀缺性與市場需求，而大幅提升每坪之單價。
例：北市大安區之每坪均單價約為80～90萬，但15坪兩房之單價卻能開至100～110萬，總價來到1,500～1,650萬之間。
其歷史背景源自40年前，大安區因大型官邸位居於此，其下中、小型官員為方便遞贈送禮也往此處搬移，商人亦往此集中，形成最早期精華區之樣貌。因消費力高，公寓多建以25坪以上之大坪數房型，房價也高。
此時，若市場上出現平常買不到的15坪兩房物件：
若以同樣的1,350萬預算為前提，雖然15坪相對小了些，但兩房之物件符合一般家庭之最低購屋需求，因此：「犧牲一點住家內之生活品質，換得更好的學區、治安、街景等外圈生活品質」之思維，也會成為多數人的考量，因而願意以相同的預算，選擇位在大安區的房子，造成加價搶房的效應。
除大安區之外，20坪內之小兩房在：天母（忠誠路沿線，非全士林）、松山（光復北、靠近大巨蛋及民生社區）、中山區（民權以南到市民大道、松江以東到復興北；中山北路沿線）、位於城中區之中正區，小兩房皆有此搶手抬價之現象。
以天母為例，由於早期美、日商多，不少出口型老闆及商人為方便做生意就近移居此地，美、日學校也多，因此天母早期建設也多以4、50坪的大坪數房型為主流，甚少建造20坪內小兩房之房型，造成低總價的兩房、三房相當稀有，亦相當搶手。
而此地區性歷史背景因素與源流，亦為【貝殼貝克】花費大量心力建構、及調查，才能準確估出外行人所不知曉的行情。
貝殼貝克註記延伸筆記：
※註1：若為17坪大套房就不在此條件內，是個很難賣的房型。
坪數可變，但兩房為一般家庭最低需求。
※註2：以上之每坪單價僅限舊房，若為15坪兩房之新房，每坪單價將來到130萬以上。
※註3：相對的，小兩房於大同、文山、南港、安坑新店、玫瑰中國城等區因相當常見，
並不會出現抬價之現象。
眉角3：點交、不點交？
當申貸人違約，擔保品進行強制執行之法拍程序時，不動產之點交與否對市價也有相當關鍵的影響。
房屋點交與「房子的使用權」有關係：不點交的房屋常有租約或其他占用情形，以至於法院於拍定後不會協助排除房屋的任何佔有狀態，因此法拍價格相較於有點交之房屋約莫有1成之落差。
其中，若為房屋有租約（可能是店面、或房客）之狀況，依租約的時長對市價有不同幅度之影響：3年以內之短期租約影響不大，但若為長期租約的綁定，且租金低於行情太多，成交價則會再往下掉價1成。
以上多面向之房屋狀態對市價之影響與評估，皆直接影響申貸人貸款之成數，【貝殼貝克】皆會於債權成立之前，為投資人做好風險之把關與控管。
眉角4：豪宅是例外
豪宅並非剛性需求產品，為處於房市另一個極端的特殊型產業。於各縣市之定義不同，2015年4月份財政部公布之豪宅認定門檻，台北市為：單戶總價7,000萬以上、房屋為鋼筋混凝土以上構造等級、以及每戶面積不含車位於80坪以上或每坪單價100萬（不含車位價）以上之住宅。
市值通常以同社區、或同棟其他樓層賣出之價格做參考，但須注意：豪宅之實價登錄通常作假率很高，第一手買價通常為與建商有利益關係之買家購入，拉高單價與總價，用以立該棟豪宅之定錨點。因此建議參考第三至第四手實價登錄之買價，並佐以當前不動產市場或豪宅之買氣來評估。
掌握成數的概念後，我們將在下一篇，介紹精準估價的幾項關鍵因素。
貝殼貝克重點筆記
地段次佳、總價偏低之物件，屋況相對重要；
精華地段、單價高昂之物件，屋況評估則次要。
符合最低需求之20坪內小兩房，在精華蛋黃區因稀有性、
與市場對於外圈生活品質之需求，更易造成加價搶房之效應。
