如何評估案件、分辨房貸債權的好壞? (下)
內容大綱
在了解《第一篇：物件成數》、《第二篇：市值的參考基準與估價的眉角》後，亦可將範圍限縮至同一社區、同一棟建築之內，有哪些加減分之條件：
案件的眉眉角角在哪裡？
加分1：增建（擴充的使用空間）
包含空地增建、頂加增建、地下室增建、露臺外推、平台外推、夾層、挑高等等的都有加分效果，每項增建的算法也不同。
公式算法如下表：
加分2：裝潢條件
以住宅而非商辦空間而言，「貼近市場、流通率高」為好案件。
如前文敘述中所提，若物件之高檔裝潢更貼近主流市場，意欲購買者眾，便易於推升其價格。反之，即便是精心耗資百萬裝潢而成之非主流，如戰損風、海盜風、異形風等相對小眾之特殊風格，除非價格與地段相對優越，否則不算為加分條件。
（圖片來源：Pinterest）
加分3：視野
樓層與物件周遭之路寬、綠地，皆直接影響景觀與採光（如下圖），若有良好之採光與視野皆有助於估價。
若物件為獨棟公寓、周遭沒有社區的話怎麼比較呢？
此時可將範圍向外延伸至整個街廓（四條大路包圍區來的小區域，或是同一條大馬路上之同側住宅，如下圖），若尚不足參考則再向外擴至整個行政區。
除以上之加分項目外，以下情況則被視為
降價之不利信號：
減分1：附近有宮廟、基地台、電塔、公墓等嫌惡設施
減分2：面橋、面公墓（待確認）
或改為：垃圾場、機場、夜市、加油站、瓦斯行
減分3：凶宅（市值6折，為最嚴重之瑕疵）
總結以上三篇文章可知：在債務總額不變之前提下，「估價」之精準度將直接影響各案件之「成數」，進而影響「案件之評等」。尤其對於有瑕疵條件之不動產申貸案件，貝殼貝克平台皆在受理以先，為投資人做好足夠貸款空間之成數評估，幫助客戶控管風險。
貝殼貝克補充重點筆記
▲究竟什麼算是好案件呢？
大意上，只要債務總額比市值還小的案件（成數越小），即為好案件。預留越多的空間（殘值）作為違約強制執行法拍時，市值打9折之空間，亦為更加保本保利之投資考量，建議投資人按照個人習慣進行投資選擇。
▲未來性的條件可以一起看嗎？
不論是都更、捷運等未來性機會，申貸時皆只能以「現在」條件做評估。
▲貝殼貝克不受理之產權瑕疵案件是什麼？
- 土地建物坪數短缺、持分
- 僅有使用權或地上權
