一次搞懂債權投資陷阱，了解抵押品成數與投資保障！
內容大綱
債權投資超詳解，帶領你一次了解案件「關鍵資訊」，快速上手挑選心儀標的，避開投資陷阱！
P2P債權投資屬新型金融科技投資類別，透過平台去中間化（傳統銀行機制），直接讓有需求及有閒錢的人媒合配對，實現直接借貸。
目前在台灣的P2P的債權類別有：個人信貸、企業票貼、企業信貸、不動產債權等，眾多平台中，又要如何選擇資訊透明公開的P2P案件？避免資訊不對等，而使自己手中寶貴的資金，投入了不可靠的債權案件。
貝殼貝克天使投資人將手把手帶你了解各項案件「關鍵資訊」：擔保品成數是什麼？如何計算擔保品成數？債權公證的意義為何？我的資金是否投入在懸崖邊緣，一個不慎就會墜入萬丈深淵？
本文將帶領投資人一次了解債權投資所有需要注意的大小細節，剖析債權案件好壞，做出安全、又有利潤的投資！
以下將會分幾個段落來分別講解：
抵押品成數是什麼？
在有抵押品（擔保）的貸款中，不論是以機車、汽車、珠寶或房屋，皆有其「價值」。
以當鋪而言，經驗老道的老闆就能做出正確的估值，決定能借出的「額度」，以確保自己不會做出虧本的買賣。
在所有抵押品中，又以「房屋貸款」較為保值，但也更為複雜。因為房屋的總價值通常是較高的，為降低投資風險，投資人除了必須確認抵押品的「價值」，還有它的債務已經達到當前價值的幾成，這就是行話中的「成數」。
以下提供一個簡單的公式：
| 成數 | = | 已貸款額度+欲貸款額度+土地增值稅 |
|---|---|---|
| 當前房產市值 |
為什麼我需要了解成數？
上述我們已經了解成數怎麼計算，那麼，在債權投資中，成數的重要性在哪邊呢？
當貸款人無法正常還款時，有可能需要進行法拍時，就會體現出貸款成數的重要性，假設法拍最終拍賣價格為當時房屋行情總值的9折，若總貸款成數為八成，所取得的價金扣除稅金後，不管哪個順位的債權人皆能收回原本投資的資金，這就是風險較低的投資案件。
成數和風險的關係是什麼？
我們熟悉的投資警語：「投資一定有風險，投資有賺有賠，投資前應檢視自身能力。」揭示了理財投資必存有風險的事實。
在越接近8-9成滿額度的投資案件中，遇上申貸人違約，便踏入投資人資金卡住、等待漫長的「法院強制執行」程序中。扣除此段期間的資金效益，不動產拍賣後，能夠完整彌補投資人損失的價金更可能不足。
下表是成數和風險的對照表：
| 等級 | 年利率 | 保障率 | 風險度 | 說明 |
|---|---|---|---|---|
| A | 6% | 高 | 低 |
當前房屋行情－總債權＝剩餘價值30%以上 投資人本金、利息與房價抗跌率之風險等級為最低 |
| B | 7.8% | 中 | 中 |
當前房屋行情－總債權＝剩餘價值約為20% 投資人本金、利息與房價抗跌率之風險稍微提高 |
| C | 9.6% | 低 | 高 |
當前房屋行情－總債權＝剩餘價值約為10% 投資人本金、利息與房價抗跌率之風險等級更高 |
房屋如何估價？
了解了成數的重要性後，接下來了解擔保品──房屋是如何估價的。房屋的估價準確度，將會影響到整體債務成數的比例，若是低價高估，對於投資人來說就會提高投資的風險。
房屋當前市值通常會以同行政區、同社區、同棟建築、或附近同房型之「實價登錄」作為基準粗估。再進一步以屋況、地段、房型與坪數的差異，附加買家的潛藏心理需求，以及地區性歷史因素與源流，讓估價時的觀念更加精準。
- 屋況、地段的影響：
首先要看房屋所在地段，一般來說精華地段之房屋，即便屋況不佳，依然有相對較強之買氣，在次佳地段的房屋，屋況對估價的影響較大。
對於地段次佳的房屋而言，購屋者大多看重：不須額外裝潢、修繕，能直接入住為最佳，因此屋況有較關鍵的影響。 - 精華區稀有小兩房的搶房效應：
20坪內小坪數之兩房房型（下簡稱「小兩房」）雖然坪數不大，但符合一般家庭最低購屋需求。
小兩房在台北市並非稀有物件，然而在特定行政區並非如此，例如大安、天母、松山、中山、中正區等五區。
這些區域內因歷史因素或消費能力，早期的房屋多為25-50大坪數房型，因坪數高房屋總價也高，一旦出現坪數較小、總價較低，且具有兩房能供小家庭自住的房型，基於「犧牲一點住家內之生活品質，換得更好的學區、治安、街景等外圈生活品質」之心理，就會引起買家加價搶房的效應
例如北市大安區之每坪均價約為80～90萬，15坪兩房的每坪單價卻能開至100～110萬，總價來到1,500～1,650萬之間，與周邊房屋估值產生巨大落差。除大安區之外，20坪內小兩房在：天母（忠誠路沿線，非全士林）、松山（光復北、靠近大巨蛋及民生社區）、中山區（民權以南到市民大道、松江以東到復興北；中山北路沿線）、位於城中區之中正區，因為物件之稀缺性與市場需求，皆有此搶手抬價之現象。
這些細節亦為貝殼貝克市調團隊花費大量心力建構及調查，才能準確估出外行人所不知曉的行情。 - 點交、不點交的估價落差：
若投資案件遇到的擔保品已遭強制執行，進入法拍程序時，「不動產之點交與否」對市價也有相當關鍵的影響——這也是估價師須列入最後評估的重點項目之一。
首先，房屋點交與「房屋的使用權」有關係：
依照查封當下做成的筆錄為依據，不點交的房屋常有「租約」或「其他占用」情形，法院於拍定後不會協助排除房屋的任何佔有狀態，因此法拍價相較於有點交之房屋約有1成落差。以上情形，若為第一種：「房屋有租約」（可能是店面、或房客）之狀況，依租約的時長對市價有不同幅度之影響：3年以內之短期租約影響不大，但若為長期租約的綁定，且租金低於行情太多，成交價則會再往下掉價1成。
以上幾項是房屋估價的大方向，由於房屋市價直接影響的就是「成數」，若誤判其中一個環節就容易失去準度，造成投資利潤的差異，因此貝殼貝克除了專業鑑價師，更有最強大的市調團隊經年累月的實地考核，於債權成立之前特別為投資人做了更全面的風險把關與控管
若為第二種「其他占用」情形則更為棘手，不少法拍蟑螂要脅高額搬遷費等都市傳說也是由此而生。
以上幾項是房屋估價的大方向，由於房屋市價直接影響的就是「成數」，若誤判其中一個環節就容易失去準度，造成投資利潤的差異，因此貝殼貝克除了專業鑑價師、與最強大的市調團隊經年累月的實地考核之外，更會進一步諮詢當地仲介，以買賣雙邊各三次詢價來準確鎖定價格區間，於債權成立之前特別為投資人做了更全面的風險把關與控管。
貝殼貝克估價三步驟
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STEP1
「實價登錄」作為基準粗估，再進一步以屋況、地段、房型與坪數的差異做評估。
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STEP2
貝殼貝克鑑價團隊依據經驗與市調結果，做出更精準的估價。
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STEP3
以買方、賣方角色個做三次詢價，交叉比對結果，結合前兩點做出最終鑑價。
高市價低貸款額度，是不是就真的安全？
了解了抵押品的估價、債務成數後，當看到高市價、低貸款額度時，是不是就是能判斷為低風險的投資標的呢？
投資人應仔細觀察市面上各家P2P之案件說明，即便是房/地價值1000萬，申貸200萬的案件，也不可憑表象見獵心喜，可由以下3點觀察：
- 抵押品市值是經由鑑價團隊審核？還是申貸方個人宣稱？物件總坪數與地點是否詳實登記？
由申貸人自主提出的市價，除了真實性存疑，若是低價高報也可能令投資人資金打水漂。 - 是否有揭露先前已貸款的債務總額？
如前面成數說明中，若前手尚未清償債務加上此次欲貸款額度，總成數實際已經超過八成，那麼即使是高價值、低貸款的房產，也是高風險的投資。 - 平台方在申貸人違約時的處置態度為何？
貝殼貝克承諾，若債務人違約無法繳付款項時，法拍程序期間所產生的人力時間成本及費用皆由貝殼貝克吸收，投資人無須多負擔任何成本，且違約期間所拖欠的利息，皆會在不動產法拍取得價金後，優先償還本金與積欠利息予投資人。
舉例說明：
屋主欲借貸300萬，在揭露個人資料時只說明：「「我房子價值1000萬，請借我300萬即可。」
乍聽之下是風險非常低的安全投資，然而屋主在先前已有數次借款紀錄，市值1000萬的房子已經有高達800萬的借款尚未完全償還，一旦債務人宣告破產、無法還錢，價值1000萬的房子在法院拍賣下，最好的情況以9折拍出，扣除林林總總的稅金後，將依照借款順序還給債務人，最後絕對僅剩下不足200萬的價金償還給您！
且房屋市價無法得知是屋主自行宣稱，或是由專業團隊估價，也不知道房產坐落位置是否為保值區的房產。
這就屬於高風險性的投資了！
TIPS.若提供的資訊僅有房屋價值，卻沒有提供成數，這就是資訊揭露不足，具有虧本風險的投資
投資有賺有賠，投資人更應謹慎將資金投入真正符合資金效益的項目中。
債權公證是什麼？為什麼要有債權公證？
2023年震驚台灣社會的P2P 90億吸金事件，台灣金隆公司經營的「im.B」借貸平台違法上架「假債權」
平台方並沒有實際「借出」資金，卻以9～12％的高年利率吸引數千名投資人將資金注入平台，負責人曾國緯父子脫產潛逃。
貝殼貝克為與現行P2P平台做出區別，能上架於平台上之案件皆具有經由法院核定公證人執行公證之「借款契約」，為證實「已給付價金，債權成立」，附於各案件中，投資人可於投資案件＞債權資訊中查閱各案件之《法院公證書》與《他項權利證明書》。
既有平台方實際支出，便無吸金捲款逃跑之巨大利益，平台方僅以投資人收益之10%作為營運收入，收入將開發票予投資人。
TIPS：貝殼貝克開幕初期不收帳管費
隱藏在案件中的細節，如何找到安全保值的投資案件？
為了確保能夠找到理想的投資標的，避開投資陷阱，下表是檢視投資標的時應注意的部分：
以上步步詳解P2P 債權投資標的選擇方法，提供給所有投資人最全面的投資攻略，避開潛藏的投資陷阱。
貝殼貝克所挑選之債權案件，除了自最初的估價、貸款成數能在風險上為投資人做嚴實的把關之外，經過法院核定公證人執行公證之「借款契約」與《他項權利證明書》做債權認證後，上架物件資訊亦提供投資人詳實之坪數、地點、房型、市值總價、債權總價、貸款成數等完整細節。供識貨的投資人貨比三家，最後選擇心儀之項目，並享有各案件每月之利息回饋。
